جهان صنعت نیوز – بازار مسکن تهران سال هاست که در دو جبهه متفاوت حرکت می کند؛ یک جبهه در مناطق شمالی و مرکزی که رشد قیمت ها در آن شدیدتر و پرشتاب تر است و جبهه دیگر در مناطق جنوبی که گرچه دیرتر وارد موج تورمی می شوند اما در نهایت همان مسیر را با یک فاصله زمانی طی می کنند. بررسی تغییرات قیمتی طی یک دهه گذشته نشان می دهد این شکاف نه تنها برطرف نشده بلکه به مرور به یکی از ویژگی های پایدار بازار پایتخت تبدیل شده است.
روند تاریخی حاکی از آن است که در هر دوره رونق، موتور افزایش قیمت مسکن ابتدا در محله های بالادست روشن می شود. این محله ها به دلیل موقعیت شهری، امکانات بیشتر و تمرکز سرمایه گذاری، پیشگام افزایش قیمت هستند. در سال هایی که بازار مسکن در دوران تورمی قرار دارد، نرخ رشد قیمت در این مناطق حتی به بیش از دو برابر نرخ رشد در جنوب شهر رسیده است. همین اختلاف سرعت به مرور فاصله قیمتی شمال و جنوب را عمیق تر کرده است؛ به طوری که در برخی سال ها بهای هر متر مربع در گران ترین نقاط شهر چندین برابر ارزان ترین مناطق بوده است.
مناطق مرکزی تهران در این میان نقش حلقه واسط را ایفا می کنند. این مناطق به دلیل دسترسی به شریان های اصلی حمل ونقل، مراکز خدماتی و بازار کار مقصد دو گروه عمده هستند: سرمایه گذارانی که به دنبال موقعیت های سودآورند و خانوارهایی که از جنوب به امید ارتقای کیفیت زندگی مهاجرت می کنند. ترکیب این دو جریان، فشار مضاعفی بر قیمت ها در مناطق مرکزی وارد کرده و باعث شده این بخش از شهر به موتور دوم تورم مسکن تبدیل شود. از اینجا فشار قیمتی به تدریج به مناطق جنوبی منتقل می شود و حلقه بعدی تورم مسکن شکل می گیرد.
از سوی دیگر تغییر الگوی تقاضا نیز بر این شکاف دامن زده است. طی سال های اخیر، واحدهای کوچک متراژ به ویژه کمتر از ۱۰۰ متر مربع با رشد قیمتی بیشتری مواجه شده اند. دلیل این موضوع دو عامل هم زمان است: نخست توان مالی محدود خانوارهای جوان که آنها را به سمت خرید یا اجاره واحدهای کوچک سوق می دهد. دوم نگاه سرمایه ای به این واحدها که نقدشوندگی سریع تر و بازار پرتقاضاتری دارند. این تمرکز تقاضا به ویژه در مناطق مرکزی و شمالی باعث شده قیمت این دسته از واحدها با شتابی بالاتر از میانگین کل بازار افزایش یابد.
فهرست مطالب
نقش گروه های جمعیتی در شکل دهی بازار مسکن تهران
بازار مسکن تهران فقط تحت تأثیر شاخص های اقتصادی کلان حرکت نمی کند. ترکیب و رفتار گروه های جمعیتی نیز نقشی تعیین کننده در شکل گیری قیمت ها و جهت گیری معاملات دارد. تغییر الگوی سنی، توان مالی و محل سکونت خانوارها باعث شده الگوی تقاضا در شهر به طور محسوسی جابه جا شود و این تغییر اثر مستقیم بر سیمای قیمتی محلات گذاشته است.
فشار تقاضای جوانان بر واحدهای کوچک : بخش بزرگی از متقاضیان امروز بازار مسکن را خانوارهای جوان تشکیل می دهند. زوج هایی که تازه تشکیل خانواده داده اند یا افرادی که به دنبال استقلال از خانواده هستند. محدودیت پس انداز و درآمد ماهانه این گروه آنها را به سمت واحدهای کوچک تر، معمولاً کمتر از ۱۰۰ متر مربع، سوق داده است. این تمرکز تقاضا باعث شده قیمت این واحدها در بسیاری از مناطق حتی در محله هایی که پیش تر بازارشان آرام بود با شتابی بیش از متوسط کل شهر افزایش یابد. در عمل این گروه ناخواسته به موتور افزایش قیمت در بخش خاصی از بازار تبدیل شده اند.
مهاجرت درون شهری و تغییر ترکیب محلات : افزایش قیمت در مناطق شمالی و بخشی از مناطق مرکزی، برخی خانوارها را به جابه جایی درون شهری واداشته است. این جابه جایی معمولاً دو مسیر دارد: از جنوب به مرکز برای نزدیکی به فرصت های شغلی و خدمات بهتر یا از مرکز به جنوب، برای کاهش هزینه های مسکن. نتیجه این جریان، تغییر ترکیب جمعیتی محلات است. مناطقی که پیش تر ترکیب همگنی داشتند، امروز با تنوع بیشتری از نظر سن، درآمد و الگوی مصرف مواجه اند. این تغییر نه تنها تقاضای مسکن را در آن محله ها افزایش می دهد بلکه گاه چهره اجتماعی و اقتصادی آنها را به طور کامل دگرگون می کند.
شکاف توان مالی و دسترسی به مناطق مختلف : توان مالی متفاوت گروه های جمعیتی، عملاً نقشه ای از «مناطق دسترس پذیر» و «مناطق دور از دسترس» در تهران ترسیم کرده است. خانوارهای با درآمد بالاتر انتخاب های گسترده تری دارند و می توانند در مناطق برخوردارتر متمرکز شوند. در حالی که خانوارهای کم درآمد ناچارند به محله هایی با قیمت پایین تر نقل مکان کنند. حتی اگر این تغییر به معنای دورتر شدن از محل کار یا کاهش کیفیت خدمات شهری باشد. این روند در بلندمدت به جدایی طبقات اجتماعی و تمرکز ثروت در برخی مناطق دامن می زند.
مسکن در تهران؛ از حلقه تورم تا دام نابرابری
روند کنونی بازار مسکن تهران فقط یک مسئله قیمتی نیست. این تغییرات لایه های اجتماعی و اقتصادی شهر را نیز تحت تأثیر قرار می دهد و در حال شکل دادن به آینده ای است که اگر مدیریت نشود می تواند آثار بلندمدت و گاه برگشت ناپذیری بر ساختار شهری بگذارد.
افزایش اختلاف قیمت میان محله ها باعث شده کیفیت زندگی به شدت به محل سکونت وابسته شود. در محله های برخوردار ساکنان از دسترسی بهتر به خدمات آموزشی، بهداشتی، حمل ونقل و فضای سبز بهره مندند. در حالی که محله های کم برخوردار با محدودیت امکانات و فرسودگی زیرساخت ها دست وپنجه نرم می کنند. این فاصله به معنای واقعی کلمه، نابرابری را در نقشه شهر ثبت کرده است.
شکاف قیمتی عملاً نوعی جداسازی اقتصادی-اجتماعی ایجاد کرده است. خانوارهای پردرآمد در مناطقی متمرکز شده اند که ورود به آنها برای اقشار متوسط و کم درآمد تقریباً غیرممکن است. این تمرکز نه تنها روابط اجتماعی میان طبقات را محدود می کند بلکه خطر شکل گیری «جزیره های ثروت» در میان دریایی از محله های متوسط و ضعیف را به همراه دارد. در نتیجه، تماس و تعامل میان گروه های مختلف اجتماعی کاهش می یابد و حس تعلق مشترک به شهر به تدریج کمرنگ تر می شود.
مهاجرت های درون شهری به ویژه از جنوب به مرکز، باعث افزایش جمعیت در مناطقی شده که زیرساخت های آنها از پیش تحت فشار بوده است. رشد سریع تقاضا برای مدارس، مراکز درمانی، حمل ونقل عمومی و فضاهای عمومی بدون افزایش متناسب عرضه این خدمات به ازدحام، کاهش کیفیت خدمات و فرسایش امکانات موجود منجر می شود.
وقتی خانوارهای کم درآمد ناچار می شوند در محله های دورتر و ارزان تر ساکن شوند، فاصله آنها تا محل کار و مراکز خدماتی بیشتر می شود. این تغییر مدت زمان رفت وآمد روزانه را افزایش داده و فشار مضاعفی بر شبکه حمل ونقل عمومی و حتی ترافیک شهری وارد می کند. هزینه های زمانی و مالی این جابه جایی ها در نهایت بر کیفیت زندگی و بهره وری نیروی کار اثر منفی می گذارد.
ترکیب همه این عوامل از نابرابری فضایی گرفته تا فشار بر خدمات و زیرساخت ها به کاهش کیفیت زندگی در بخش هایی از شهر منجر می شود. محله هایی که به حاشیه رانده می شوند، بیش از پیش مستعد آسیب های اجتماعی، کاهش امنیت و افت سرمایه اجتماعی خواهند بود.
بنابراین پیامدهای بازار مسکن امروز تهران فقط به جیب خریدار و فروشنده محدود نمی شود؛ این روند می تواند آینده اجتماعی و اقتصادی شهر را بازتعریف کند و در صورت بی توجهی، ساختار شهری را به سمت قطبی شدن و گسست اجتماعی سوق دهد.
